引 子
鋁合金門窗、明亮的電梯，每次回到這棟簇新的四層小樓，湖南長沙市雨花區(qū)湘農橋社區(qū)二區(qū)9棟居民周偉總會多看幾眼。在小區(qū)一眾房齡四五十年的老樓中，2025年11月交付的它格外打眼。
曾經的9棟建于1975年，年久失修，經專業(yè)機構檢測，確定為C級危房。2023年6月，長沙市出臺進一步加快推進城鎮(zhèn)危舊房屋改造工作的實施意見，明確“C、D級城鎮(zhèn)危舊房屋改造可通過征收、維修加固、拆除重建等方式，分類處置實施”。9棟通過自主更新、原拆原建，變了模樣。
目前，我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。今年的政府工作報告提出“堅持城市內涵式發(fā)展”“高質量推進城市更新”?！爸С掷吓f住房自主更新、原拆原建”寫入《中共中央國務院關于推動城市高質量發(fā)展的意見》。
由業(yè)主作為實施主體，老舊住房自主更新、原拆原建如何凝聚居民共識？怎么籌集資金？怎樣暢通審批流程？近日，記者在廣東省廣州市、湖南省長沙市、四川省遂寧市等地探訪。
凝聚共識
政府引導，居民協(xié)商，工作做到心坎上
今年67歲的周偉在9棟住了32年，老樓早已刻滿歲月風霜。
前兩年，一場大雨導致9棟四樓頂層住戶家中漏水，繼而滲到三樓居民家。“老樓用的預制板，時間長了就漏水。沒有電梯，我們年紀大了，上下樓很不方便?！敝軅フf。
長沙出臺進一步加快推進城鎮(zhèn)危舊房屋改造工作的實施意見后，周偉琢磨了許久：9棟能否拆了重建？他把文件轉發(fā)到樓棟微信群，鄰居們反應熱烈?？赏峦七M時，有人卻打了退堂鼓。
起初，大家以為是政府主導重建。后來仔細了解，是以業(yè)主為實施主體，靠大家自主協(xié)商、共同決策、自籌資金，再引入項目建設單位，難度可想而知。
周偉不想放棄，他和其他幾位熱心居民挨家挨戶聽意見：有的經濟困難，一時出不起錢；有的已不在樓里住，不愿花錢；有的想等政府拆遷，得一筆拆遷款……
“我們一起算算賬，算清了再作決定不遲?！敝軅ツ托恼f服有疑慮的住戶——
一筆“長遠賬”?！岸嗫纯葱侣剤蟮?，我們就能知道，現在城市發(fā)展的方式變了，大力實施城市更新，不搞大拆大建。我們要跟得上形勢?！泵鎸ο氲炔疬w的鄰居，周偉勸道。
一筆“成本賬”。翻開市里的實施意見，周偉指著條文，挑出重點介紹：采取“四原”原則（原址、原面積、原高度、原使用性質）拆除重建的改造項目，市、區(qū)兩級財政按原產權面積適當給予獎補?！爸亟ǚ课菝科椒矫椎某杀緝r遠低于商品房銷售價，不僅住得舒心，將來如果出售還能從中受益?！泵鎸洕щy的鄰居，周偉一邊算賬一邊鼓勵，“辦法總比困難多！”
一筆“安全賬”?！袄蠘浅闪宋７?。墻皮掉落，砸到人怎么辦？線路老化，發(fā)生火災怎么辦？”他的話讓不少居民沉思。
一筆“情感賬”。9棟原是職工宿舍，上世紀90年代房改時，大伙兒滿心歡喜地買下。“住了多年的房子，大家舍得就讓它這么‘廢’了？”面對已經搬離老樓的居民，周偉動情地說，“大家搬家，很多是因為房子老了，不好住。等修好了，還可以搬回來，我們這些老鄰居又能聚在一起……”
幾筆賬算得實實在在，居民的感受真真切切，共識逐漸達成。
在廣州，花都區(qū)集群街2號樓的房齡已近50年，是D級危房。“老房子不具備征收條件，又租不出去、賣不上價，不如大家集資，拆了重建?！本用裰械睦宵h員徐耀通提議，不少居民也動了心。
收到部分居民意見后，花都區(qū)相關部門討論認為，這一更新思路符合城市發(fā)展轉型趨勢，可以嘗試。很快，由住建部門、街道辦、社區(qū)等組成的聯合工作組成立了，一邊邀請設計院設計新房，一邊做群眾工作。街道辦、社區(qū)先后召開9次居民大會，入戶走訪40多次，逐一回應群眾關心的過渡安置、戶型設計等問題。業(yè)主們最終達成一致，決定原拆原建。“政府引導、幫助我們做街坊的工作，把工作做到了大家的心坎上?！毙煲ǜ锌?。
然而，居民各有各的考量，即便做了大量工作，少數人持不同意見的情況仍在所難免。遂寧船山區(qū)介福東路106號居民陳曉玉就遇到這一難題。
“老樓住了35年，是D級危房，許多住戶盼著住新房。2024年8月征求意見時，有個別住戶始終不同意。”陳曉玉坦言，實在沒辦法，同意重建的居民只好聯合出資，購買不愿參與原拆原建住戶的房子，這才讓項目得以實施。
“民法典第二百七十八條規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設施由業(yè)主共同決定，需要2/3以上的業(yè)主參與表決、超過3/4參與表決的業(yè)主同意?！贝絽^(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局局長牟俊丞說，但實際情況是，不少地方需要全部居民同意才能施行，否則就會陷入停滯。
部分受訪干部建議，針對達到民法典規(guī)定業(yè)主表決同意人數的項目，可因地制宜探索執(zhí)行措施，明確執(zhí)行程序、補償標準等，照顧少數業(yè)主利益關切的同時，保障多數業(yè)主合法權益。
籌集資金
居民出資，政府支持，多方投入共推動
老舊住房自主更新，如何實施？
2024年8月底，經居民推選，陳曉玉等5人當選介福東路106號自主改造委員會委員，委員會代表全體房屋所有權人發(fā)起和開展改造工作。可改造涉及立項、申請建設用地規(guī)劃許可證等，流程多、專業(yè)性強，單靠居民自身可不行。經住建部門、街道辦遴選推薦，自主改造委員會選定遂寧興船實業(yè)有限公司作為項目代辦代建實施單位。當年9月21日，自主改造協(xié)議簽訂。
協(xié)議簽訂后，開始籌集建房款。經測算，介福東路106號改造總投資約2000萬元，其中居民出資900多萬元，其余由船山區(qū)和興船公司統(tǒng)籌解決。
“改造過程中，公司先行墊付所有資金，居民分4次繳納資金?！迸d船公司工程建設管理部負責人廖均介紹。
居民出資，有的經濟能力強，有的經濟能力弱。介福東路106號里，一戶居民家中有兩位老人患病，一時難以湊齊房款。街道辦積極協(xié)調，興船公司同意這戶居民先欠款?！拔覀冞€幫忙聯系金融機構，為有需要且符合條件的住戶提供商業(yè)貸款。”廖均說。
不過，貸款面臨現實約束?！拔Ｅf房業(yè)主中以老年人居多，有的超出了部分銀行的貸款年齡上限。同時，房子拆除重建過程中存在抵押物滅失的情形。”廖均建議，相關部門應鼓勵政策性銀行和商業(yè)銀行加大對自主更新項目的信貸支持，允許自主更新項目通過房產抵押獲得融資擔保，為居民提供長周期、低利率貸款服務。
“居民出資后，剩余的1000多萬元通過財政補助、地方政府專項債券和房屋資產運營來補足?！绷尉嬖V記者，介福東路106號項目獲得中央和省級財政提供的城市危舊房改造相關補助資金288萬元，以及支持危舊房改造的中央預算內投資資金100多萬元。
2025年6月印發(fā)的《四川省城市危舊房改造工作導則（試行）》提出，支持符合條件的城市危舊房改造及配套基礎設施項目申報地方政府專項債券?！拔覀冋诜e極申報，預計能爭取到300多萬元專項債券支持?！绷尉f，其余資金缺口依靠房產運營收入彌補——按原拆原建方案，介福東路106號項目將新建房屋80套，除去72戶居民住宅，剩余8套用于出售或租賃。
在廣州，集群街2號樓改造項目的設計、監(jiān)理、測量等費用由花都區(qū)政府補貼，居民出資占大頭?！罢w算下來，居民籌資800多萬元，政府補貼約60萬元?！毙煲ㄕf。
在長沙，按照當地城鎮(zhèn)危舊房屋改造工作實施意見，市、區(qū)兩級財政按1∶1比例，對C、D級危房拆除重建項目進行獎補?！熬用衽c代建企業(yè)簽署的價格是每平方米3056元，其中財政獎補1050元，大大減輕了居民負擔?！敝軅グ奄~算得明白。
牟俊丞認為，地方政府還可通過設立自主更新基金等方式給予支持，項目實施單位則可通過多余房產租售和后期物業(yè)管理，實現資金補充和長期獲益。
辦理審批
先行先試，多措并舉，完善政策解難題
居民達成共識，資金籌集到位，報批報建隨即啟動。重要一步，是辦理建設用地規(guī)劃許可證。
與一般商業(yè)開發(fā)項目不同，采取拆除重建方式改造危舊房，不涉及調整土地用途和新增土地，因此花都區(qū)對此免予辦理供地手續(xù)?？蛇M入建筑方案設計環(huán)節(jié)時，難題出現了。
根據2019年修訂的《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術規(guī)定》，經鑒定為局部或者整幢危房的房屋，可以在不增加原有合法產權建筑面積和建筑高度、不擴大基底面積、不改變“四至”關系、不改變使用性質的前提下，進行原址重建或者改建。
然而，集群街2號樓的重建方案有所突破：成套改造要符合住宅設計規(guī)范，戶內廚房、衛(wèi)生間均需擴大；增設電梯，樓頂需增加設備用房；疏散樓梯需擴寬，才符合防火規(guī)范。
“經測算，在總戶數不變的前提下，集群街2號樓基底面積需增加31.21平方米，建筑面積增加120.33平方米，建筑高度增加0.48米。”廣州市規(guī)劃和自然資源局花都區(qū)分局局長李文偉說，新房既會長“高”，也會長“胖”，與技術規(guī)定存在沖突，后續(xù)規(guī)劃報建很難推進。
多部門多次商議，觀點不一：有的從規(guī)范審批角度出發(fā)，認為不應突破現行法規(guī)；有的覺得打破束縛勢在必行，這是提升居民生活品質、探索老城區(qū)自主更新路徑的必由之路。
解決之道，在堅持人民至上、實事求是；破題之鑰，關鍵靠先行先試、改革突破。
花都區(qū)委和區(qū)政府高度重視，將集群街2號樓納入廣州北站東側老舊小區(qū)微改造試點，并由花都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局牽頭，研究出臺《廣州北站東側老舊小區(qū)成片連片微改造項目危舊房屋拆除重建試點方案》。
“方案明確允許適度增加建筑面積，適當增設公共活動空間和公共服務配套設施?！毙煲ㄕf，對住宅合理增加的面積，居民補繳土地出讓金后，可獲得不動產權證，“房子面積大了，功能合理了，還裝上了電梯，住著更舒服?！?/p>
集群街2號樓原拆原建項目2024年3月開工建設，積累了有益經驗。其相關做法入選住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)的《實施城市更新行動可復制經驗做法清單（第四批）》。2025年12月1日起施行的《廣州市國土空間規(guī)劃條例》則明確，除重點功能片區(qū)等少數情況外，“城鎮(zhèn)危舊房改造，可以采用原狀維修或者拆除重建的方式實施改造提升，為改善民生、增加公益設施或者公共空間的，可以適當增加建筑面積?！?/p>
2025年，新版國家標準《住宅項目規(guī)范》頒布實施，有14項提升，包括將住宅層高提高到不低于3米，規(guī)定4層起要加裝電梯等。住房城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹前不久接受本報記者采訪時表示，要繼續(xù)圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好運維建設“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”。
不過，部分地區(qū)在危舊房改造中，仍對原拆原建設置原面積、原高度等指標，一定程度限制了改造效果?！岸嗄昵暗淖》繕藴?，很多已難以滿足居民改善性住房需求，也不適應城市發(fā)展轉向存量提質增效階段的新要求?！蹦部∝┙ㄗh相關部門加快制定適應性指標和規(guī)范，推動更多老房子改造成“好房子”。
此外，原拆原建所需辦理的各項審批涉及多部門、多環(huán)節(jié)，傳統(tǒng)審批流程較難跟上城市更新需要。
簡化審批流程，花都區(qū)推行多部門并聯審批，大幅壓縮審批時限?！敖ㄔO工程規(guī)劃許可、施工許可等行政審批，所需時間由47個工作日壓縮到5個工作日。集群街2號樓從開工建設到2025年1月交房交證，用時僅9個月?！被ǘ紖^(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局局長江奇介紹。
遂寧則將重點放在下放審批權限上。當地出臺規(guī)定，對船山區(qū)城市規(guī)劃區(qū)域范圍內，用地面積小于或等于3000平方米的原址拆除重建項目，委托船山區(qū)相關部門審批?！巴ㄟ^下放權限、簡化手續(xù)、并聯審批等方式，提升審批效率，破解原址重建‘審批難’。”牟俊丞說。
施工建設
因地制宜，優(yōu)化設計，老房子“長”出新樣子
老房子變“好房子”，設計很重要。
集群街2號樓設計啟動之初，設計團隊就把改善房子不合理布局作為重中之重?！氨热?，徐耀通家有一間南向臥室獨立在成套房之外，進出要經過公共走廊。我們把這間房平移至北向，與成套房連通。騰出的空間并入另外一戶，實現戶型優(yōu)化?！睆V東省建筑設計研究院集團股份有限公司建筑創(chuàng)作院副院長蔡淳鑌舉例。
蔡淳鑌還提到，一些住戶存在廚衛(wèi)相連、需經廚房進入衛(wèi)生間的問題，不僅串味嚴重，空間也局促。這次改造，相關戶型按國家標準《住宅設計規(guī)范》重新設計，廚衛(wèi)面積和設計均達到規(guī)范要求。
在長沙，湘農橋社區(qū)二區(qū)9棟通過重建優(yōu)化，在房屋建筑面積不變的情況下，得房率由原先的七成左右提升至95%以上，戶型也更加周正，居住體驗明顯改善。
電梯、公共走廊等配套及附屬設施，同樣關系居民體驗。設計過程中，蔡淳鑌團隊邊征求群眾意見，邊完善設計方案。當時，新版《住宅項目規(guī)范》尚未頒布，《住宅設計規(guī)范》要求，7層及以上住宅必須設置電梯；12層及以上住宅，每棟樓設置電梯不應少于兩臺，其中應設置一臺可容納擔架的電梯?！凹航?號樓只有5層，但考慮到老年住戶較多，我們不僅安裝了電梯，還選擇了‘擔架電梯’，以備不時之需?！辈檀捐\說，對照新版《住宅項目規(guī)范》，這一設計也達到了要求。
不過，危舊房多位于老舊小區(qū)，受客觀條件限制，有的達不到現行標準和規(guī)范?！氨热纾F行規(guī)范要求，住宅建筑間距應按底層在冬至日不少于1小時的日照標準進行控制。在遂寧，要達到這個標準，樓間距和樓高的比例約為1∶1?！绷尉越楦|路106號為例，“新建樓高24米多，建筑間距就也得24米多。但樓前樓后均有建筑，難以滿足要求?！?/p>
遂寧出臺政策，明確危舊房改造時，建筑間距、綠地率等指標可按不低于改造前水平控制?！翱傮w原則是因地制宜，但要符合消防安全等底線要求。”廖均說。
記者注意到，類似規(guī)定也被寫入《廣州市國土空間規(guī)劃條例》：“以不低于現狀指標實施危舊房改造”。
妥善安置過渡，是居民所盼。在船山區(qū)，D級危房的住戶，若只有唯一住房，過渡期間可向政府申請保障性租賃住房?！?0多平方米的兩居，每月只要220多元，而且離老房子不遠，我沒事就回去轉轉。”陳曉玉對這樣的安排很滿意。
施工過程中，居民、社區(qū)、項目實施單位等密切配合，老房子得以“長”出新樣子。
湘農橋社區(qū)二區(qū)9棟的作業(yè)面小，材料堆場狹窄。“施工單位提前制定施工方案，合理安排材料進場時間，避免道路堵塞。社區(qū)積極協(xié)調作業(yè)場與周邊居民生活，減少影響，保障項目順利推進?！毕孓r橋社區(qū)黨委書記周詩靜說，業(yè)主委員會代表也時常到場查看施工用料，監(jiān)督施工質量，幫助解決難題。
目前，陳曉玉和徐耀通都已拿到新房鑰匙，周偉正加緊裝修，期待著早日搬進新居。
在長沙，一些有意愿實施自主更新的危舊房住戶和社區(qū)居民前往湘農橋社區(qū)學習；在遂寧，介福東路106號旁邊的一個原拆原建項目已進入前期調研階段；在廣州，集群街2號樓項目完工后，當地全力推動危舊房改造，相繼建成小石集、新華坊等自主更新、原拆原建項目，繼續(xù)探索危舊房改造用地、規(guī)劃、建設等方面經驗。
隨著首批項目成功“打樣”，自主更新、原拆原建模式由點及面、逐步推廣，更多群眾的美好生活愿景正在照進現實。
（責任編輯：蔡文斌）
晉公網安備 14090202000008號 
